Les clauses à ne jamais signer les yeux fermés dans un bail de cabinet médical

Par Me Eva Biezunski, avocate au Barreau de Lyon , le 10/11/2026

Sommaire

L’article en 30 secondes :
Bail professionnel, bail commercial, bail mixte : de quoi parle-t-on ici ?
Qui a le droit de signer le bail ? Le piège de la SCM
Les clauses à examiner ligne par ligne avant de signer
Et une fois le contrat signé ? Bien penser à informer votre Conseil de l’ordre
Notre recommandation : rester attentif, se faire accompagner

L’article en 30 secondes :

Le type de bail change tout. Le bail professionnel dure au moins 6 ans et vous pouvez en sortir à tout moment avec 6 mois de préavis. Le bail commercial dure au moins 9 ans et ne permet de partir que tous les 3 ans, mais il vous donne droit au renouvellement.
Une SCM ne devrait pas, en principe, signer le bail. Ce sont les praticiens membres ou une société d’exercice (SCP, SEL) qui signent.
En bail professionnel, aucune liste légale ne limite les charges qu’on peut vous imputer. Lisez cette clause avec une vigilance particulière.
Médecins, chirurgiens-dentistes et sages-femmes : votre bail doit être transmis à votre Conseil départemental de l’Ordre dans le mois qui suit la signature.

Vous avez trouvé vos futurs locaux grâce aux annonces d'Oùsoigner : bonne nouvelle, l'étape la plus importante est passée, vous avez déterminé où sera situé votre cabinet ! Il vous reste désormais à formaliser l’engagement avec le bailleur, à déterminer votre ancrage territorial pour les années à venir, vos charges et vos conditions de départ par la signature du bail. Les locaux d’un cabinet médical, dentaire, de sage-femme ou tout autre cabinet de profession libérale ne se louent pas comme un appartement, et le contrat qui l’encadre obéit à des règles précises, certaines obligatoires, d’autres négociables, il est important de savoir lesquelles. En toutes hypothèses : la déontologie applicable à votre profession doit être respectée et les professionnels avec qui vous partagez les locaux doivent être sélectionnés avec soin. Cet article s'adresse aux médecins généralistes et spécialistes, chirurgiens-dentistes, sages-femmes, infirmiers libéraux, masseurs-kinésithérapeutes, orthophonistes, orthoptistes, pédicures-podologues, psychologues, ostéopathes, et, plus largement, à toute profession libérale réglementée ou non, en phase d'installation, d’ouverture d’un nouveau cabinet ou de renégociation de son bail. Si l’ensemble du contrat de bail doit être lu, compris et négocié, certaines clauses requièrent une attention particulière, que nous mettons en lumière dans cet article.

Bail professionnel, bail commercial, bail mixte : de quoi parle-t-on ici ?

Trois régimes coexistent pour un local à usage professionnel :

Le bail professionnel, régi par l’article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, s'applique par défaut à un local à usage exclusivement professionnel. Il est conclu pour une durée minimale de 6 ans, se reconduit tacitement, et chaque partie peut y mettre fin avec un préavis de 6 mois, par lettre RAR ou acte de commissaire de justice.
Le bail commercial, régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, n'est pas conçu pour les professions libérales puisqu’il suppose en principe l'exploitation d'un fonds de commerce. Mais la loi autorise expressément les parties à l’adopter d’un commun accord pour un local à usage exclusivement professionnel. Si cette option est retenue, la durée minimale du bail passe à 9 ans, avec une possibilité de sortie tous les 3 ans (le classique « 3-6-9 »), préavis de 6 mois, et surtout un droit au renouvellement assorti, en cas de refus du bailleur, d'une indemnité d'éviction. Cette protection relève uniquement du régime des baux commerciaux, et le bail professionnel ne l’offre pas.
Le bail mixte, régi par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, s'applique aux locaux utilisés au titre de la résidence principale et également affectés à un usage professionnel. Pour bénéficier du droit au renouvellement, il faut nécessairement que le locataire ait utilisé, même partiellement, les locaux à titre d’habitation principale.

Pour un comparatif de ces statuts, vous pouvez également lire l’article également présent sur le blog : Quel type de bail choisir pour un cabinet médical ? Ces régimes se distinguent nettement de la simple mise à disposition de locaux, ou de la sous-location, contrats bien plus souples et conclus entre praticiens, qui ne confèrent aucun des droits attachés au bail tels que la durée minimale légale, ou l’indemnité d'éviction. La mise à disposition et la sous-location sont évoquées ci-dessous comme des clauses possibles d’un bail existant.

Qui a le droit de signer le bail ? Le piège de la SCM

En cabinet individuel, c'est le praticien qui signe le contrat de bail en son nom propre. En cabinet de groupe, deux montages sont fréquents, et ils n'ont pas le même effet. Une société d’exercice (SCP ou SEL) peut être titulaire du bail : elle exerce elle-même la profession de ses membres, et la loi organise d'ailleurs sa surveillance par l'ordre (voir ci-dessous). Une société civile de moyens (SCM) : souvent parties au contrat en pratique, elle ne devrait en principe pas signer le bail elle-même. La raison tient à son objet social : une SCM a pour objet exclusif de faciliter l'exercice de la profession de ses membres par la mise en commun de tous moyens utiles à l’exercice de sa profession, sans pouvoir elle-même exercer la profession de ses membres (art. 38 ordonnance n° 2023-77 du 8 février 2023). La SCM n'exerce pas la profession et n'a pas de clientèle propre : elle n'est, juridiquement, qu'un outil de mutualisation des moyens matériels et du personnel entre praticiens qui restent seuls responsables de leur exercice. Une alternative pratique : signer le bail directement par le ou les praticiens membres de la SCM (le cas échéant en indivision ou en colocation). Il faut alors porter une attention particulière à la solidarité entre les signataires ainsi qu’à la répartition des charges entre eux (voir ci-dessous).

Les clauses à examiner ligne par ligne avant de signer

La destination des locaux : vous ne pouvez pas y exercer n'importe quelle activité

Le Code civil impose au locataire d'utiliser le local suivant la destination qui lui a été donnée par le bail. Concrètement, la clause de destination doit évidemment vous permettre d’exercer votre profession. Elle doit également être rédigée assez largement pour couvrir votre activité réelle et ses évolutions prévisibles, telle que l’adjonction d'un associé exerçant une spécialité différente par exemple. Une destination rédigée trop étroitement peut vous bloquer si votre activité évolue, et un dépassement non autorisé de la destination contractuelle expose à la résiliation du bail

Quelle durée minimale pour un bail de cabinet médical ?

Bail professionnel : 6 ans minimum, sortie possible à tout moment pour le locataire avec un préavis de 6 mois. Le bailleur doit attendre l’expiration de la période de 6 ans (art. 57 A loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986).
Bail commercial : 9 ans minimum, sortie possible uniquement à l'échéance de chaque période de 3 ans, avec le même préavis de 6 mois (art. L. 145-4 C. com.). Un bail commercial vous engage donc plus longtemps entre deux fenêtres de sortie : à peser si votre activité est encore incertaine (association à venir, rachat de patientèle, etc.). Le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement de son bail, et si le bailleur le lui refuse, le locataire peut demander à percevoir une indemnité d’éviction.
Bail mixte : 3 ans minimum pour le propriétaire de locaux personne physique, ou 6 ans minimum pour les bailleurs personnes morales (art. 10 loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). En tant que locataire, ce point est à vérifier en amont, et vous pouvez avoir à l’esprit qu’en cas de bailleur sous forme de société, la durée minimum est de 6 ans.

Le loyer : mensuel ou annuel, HT ou TTC, pour quel montant ?

Vérifiez systématiquement si le montant annoncé est mensuel ou annuel, et s'il est exprimé hors taxes ou toutes taxes comprises. Pour les professions de santé, il est courant que le montant du loyer ne supporte pas la TVA. En effet, les professionnels de santé ne sont pas redevables de la TVA sur leurs activités de soin et la location d’un local nu n’est en principe pas soumis à la TVA. Mais le bailleur qui donne en location un local nu peut opter pour l'assujettissement à la TVA sur ce loyer : si cette option est exercée, le loyer HT est majoré de la TVA pour obtenir le montant TTC réellement dû. Le bail doit mentionner clairement ce régime. Montant du loyer : le montant du loyer lui-même n’est pas réglementé par le Code de la santé publique ou par le Code civil : il relève de la négociation. La clause précise le cas échéant les modalités de révision du loyer (périodicité, indice de référence qui doit être l’ILAT). A défaut de clause claire sur ce point, vous vous exposez une incertitude pour les loyers à venir. Attention si vous cumulez indirectement les qualités de bailleur et de locataire (cas typique : le médecin associé d’une SCI loue des locaux à sa SEL) : le montant du loyer doit être conforme au prix du marché, sinon vous vous exposez à des sanctions fiscales.

Quelles charges peuvent être imputées au locataire ?

Le bailleur est tenu par la loi de délivrer le local en bon état et d'y effectuer, pendant toute la durée du bail, les réparations autres que locatives (art. 1720 C. civ.) ce qui inclut les « grosses réparations » (gros murs, voûtes, poutres, couvertures, digues, murs de soutènement) telles que définies par l'article 606 du Code civil. Bail commercial, cette répartition est encadrée : ne peuvent pas être mises à la charge du locataire les grosses réparations de l'article 606 précité, les travaux de mise en conformité relevant de ces grosses réparations, les impôts dont le bailleur est redevable (sauf taxe foncière, qui peut être répercutée), ni les honoraires de gestion locative du bailleur (art. R. 145-35 C. com.). Bail professionnel, cette liste protectrice n'existe pas. Rien n'empêche donc, en droit, une clause qui mettrait à votre charge des dépenses qu'un bail commercial exclurait automatiquement. C'est précisément là que se loge le risque : lisez la clause de charges d'un bail professionnel avec une vigilance supérieure à celle qu’appellerait un bail commercial, faute de garde-fou équivalent.

La répartition entre locataires : la solidarité ne se présume pas

Si plusieurs praticiens signent ensemble le même bail sans société d’exercice commune, l'obligation de payer le loyer envers le bailleur n'est solidaire entre eux que si le bail le prévoit expressément : « la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas » (art. 1310 C. civ.). Sans clause de solidarité, le bailleur doit diviser ses recours entre colocataires en cas d'impayé ; ce qui, en pratique, conduit la plupart des bailleurs à l'exiger. Vérifiez bien la clause qui organise, entre vous et vos co-preneurs, la répartition interne du loyer et des charges : à parts égales, au prorata de la surface occupée, du temps d'exercice, par exemple. Cette répartition ne concerne que les rapports entre locataires et doit être décrite sans ambiguïté pour éviter les litiges internes, notamment en cas de départ d’un professionnel.

Mettre à disposition, sous-louer : le locataire est-il libre d’accueillir d’autres professionnels ?

Bail professionnel : la règle par défaut est la liberté. Le locataire a le droit de mettre à disposition et de sous-louer son local si cette faculté ne lui a pas été expressément interdite par le bailleur. Un bail professionnel silencieux sur ce point laisse donc théoriquement le locataire libre. En pratique, les bailleurs encadrent ou interdisent ces options. Bail commercial : l’interdiction de principe (art. L. 145-31 et L. 145-32 C.com). Vous pouvez sous-louer vos locaux uniquement si le bailleur l’autorisé en amont dans le contrat de bail ou en validant chaque contrat sous-location au cas par cas. Dans cette deuxième hypothèse, aucun contrat de sous-location ne pourra être conclu sans que le bailleur n’appose sa signature à côté de la vôtre et de celle de votre sous-locataire.

Les autres clauses usuelles et actes annexes qui ne doivent pas être négligés

La localisation du bien loué et la surface sont-ils conformes aux accords ?
Le règlement de copropriété autorise-t-il le bailleur à vous louer son bien ? Les diagnostics techniques ont-ils été réalisés ? Est-ce qu’ils confirment que le local peut être loué sans risque par un professionnel de santé ?
Les obligations des parties vont-elles au-delà des obligations légales ? Dans des conditions acceptables pour le locataire des locaux ?
La préservation du secret professionnel a-t-elle réellement été prise en compte dans la conception, l’agencement des locaux ?
La résolution des litiges : en cas de conflit, qui est compétent ? Une conciliation préalable devant les instances ordinales est-elle obligatoire dans votre cas, ou bien les juridictions de droit commun peuvent-elles être directement saisies ? Est-ce dans votre intérêt de faire appel à un arbitre ?
L’état des lieux annexé au bail reflète-t-il l’état réel du bien, les dégradations liées à l’usure sont-elles bien mentionnées ?

Et une fois le contrat signé ? Bien penser à informer votre Conseil de l’ordre

Pour les médecins, les chirurgiens-dentistes et les sages-femmes la loi impose une obligation précise, indépendante de toute clause du bail : communiquer au Conseil départemental de l’ordre dont ils relèvent tout contrat leur assurant l’usage du local dans lequel ils exercent, sauf s’ils en sont propriétaires. Cette communication doit intervenir dans le mois suivant la signature du contrat : il s'agit donc d’une obligation de transmission a posteriori, et non d'une autorisation préalable. Le texte ne fixe aucun délai de réponse à l'ordre : celui-ci peut formuler des observations, mais le contrat n'est pas suspendu dans l'attente. En cas de clause portant atteinte à l'indépendance professionnelle, des sanctions disciplinaires sont prévues. Lorsque le titulaire du bail est une société d’exercice, son dirigeant doit communiquer au nom de la société les contrats concernés au conseil départemental, dans le même délai d'un mois.

Notre recommandation : rester attentif, se faire accompagner

Aucune de ces clauses n'est anodine : la destination détermine ce que vous pouvez faire de vos murs, la durée permet d’anticiper l’horizon d'engagement, les charges, le loyer, la possibilité de sous-louer fixent votre coût réel. Un bail de cabinet médical se négocie ligne par ligne, avant signature et pas après. Faites-vous accompagner par un avocat pour la relecture du projet de bail, et avant de le transmettre à votre Ordre lorsque la loi vous impose de le lui communiquer