Acheter son cabinet médical pour s’installer en libéral : bonne ou mauvaise idée ?

Construire un patrimoine immobilier durable

Acheter un cabinet médical, c’est investir dans un actif tangible et valorisable. Contrairement à un loyer qui ne laisse aucune contrepartie patrimoniale, les mensualités de votre prêt immobilier vous permettent de devenir propriétaire d’un bien qui prendra de la valeur avec le temps. (Si vous le choisissez bien !)

Un exemple concret : vous achetez un cabinet pour 300 000 € avec un prêt sur 20 ans à 3%. Vos mensualités s’élèvent à 1500 €. Au bout de 25 ans, vous possédez un bien valorisable. En comparaison, un locataire aurait dépensé 450.000 € avec un loyer de 1500€ mensuel sans contrepartie patrimoniale.

À la retraite, un cabinet bien situé pourra être loué ou revendu. Vous bénéficierez alors d’une source de revenus complémentaires et d’une sécurité financière.

Une liberté totale dans l’aménagement

En tant que propriétaire, vous pouvez aménager vos locaux comme bon vous semble. Vous adaptez les espaces à vos besoins et aux normes médicales sans devoir demander l’autorisation à un bailleur. Or, vous le savez, un cabinet moderne, lumineux et fonctionnel renforce non seulement votre image professionnelle, mais attire également une patientèle fidèle.

Les travaux que vous réalisez sont aussi un investissement pour la valorisation future du bien. Par exemple, la mise en place d’équipements de pointe ou l’aménagement d’un espace de travail ergonomique peuvent augmenter la valeur de votre cabinet ou de vos loyers, tout en améliorant vos conditions de travail.

Générer des revenus locatifs

Justement, acheter votre cabinet peut aussi vous offrir une opportunité de rentabilité supplémentaire. Louer une partie de vos locaux à d’autres professionnels de santé peut non seulement être une source de revenu, mais cela vous permettra aussi de créer une dynamique avec d’autres professionnels de santé.

Vous attirez donc davantage de patients et contribuerez au dynamisme local, notamment dans les zones sous-dotées.

Valorisation à long terme

Dans un contexte où l’immobilier reste une valeur refuge, posséder un cabinet médical peut être un choix judicieux. Si le marché immobilier local est favorable, votre bien pourrait voir sa valeur augmenter au fil des années. De plus, un cabinet bien situé dans une zone à forte demande de soins peut devenir un actif très recherché par d’autres praticiens lors de la revente.

Optimisation fiscale

L’achat d’un cabinet médical peut s’avérer avantageux sur le plan fiscal. En tant que propriétaire, vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt, les frais d’entretien ou encore les dépenses liées à des travaux. Ces avantages permettent de réduire la charge fiscale globale tout en augmentant la rentabilité de votre investissement.

L’amortissement du bien immobilier est également un levier intéressant. En utilisant une Société Civile Immobilière (SCI), par exemple, il devient possible de répartir les coûts sur plusieurs années pour diminuer les bénéfices imposables. Nous y reviendrons plus tard dans l’article.

Certaines régions offrent également des incitations fiscales pour encourager les professionnels de santé à s’y installer. Ces dispositifs peuvent considérablement réduire vos charges. On peut par exemple citer le Crédit d’Impôt pour l’Aménagement des Médecins (CAIM) qui peut alléger le coût initial d'installation. Ce crédit d’impôt, destiné aux médecins qui s’installent dans des zones sous-dotées, peut financer une partie des travaux nécessaires à la mise en conformité ou à l’amélioration de l’accessibilité de votre cabinet.

N.B : ce dispositif n’est pas dédié uniquement aux médecins faisant le choix d'acheter leur cabinet vous pouvez y avoir également le droit si vous êtes locataire.

Un coût initial élevé

Un tel investissement demande un apport personnel important et engendre des frais annexes (notaire, diagnostics, aménagements). Pour un cabinet de 250 000 €, prévoyez un apport de 50 000 €, des frais de notaire (à hauteur de 7-8 %) et des travaux potentiels.

Ce coût initial peut freiner les jeunes praticiens en début de carrière, souvent confrontés à d’autres charges financières comme le remboursement d’études ou l’achat d’équipements médicaux.

Les risques liés à la localisation

L’emplacement de votre cabinet est déterminant. Un cabinet mal situé, peu accessible ou dans une zone peu attractive peut compliquer le développement de votre patientèle et rendre la revente difficile.

Pour éviter ces pièges, étudiez soigneusement la démographie médicale et l’accessibilité de la zone. S’installer dans une région sous-dotée en médecins peut être une opportunité, mais prenez le temps d’analyser la dynamique locale. A contrario, s’installer dans une zone sur-dotée n’est pas toujours une bonne stratégie non plus. Renseignez-vous bien sur les différents zonages.

Une gestion plus complexe

Être propriétaire implique une gestion supplémentaire. Entretenir les locaux, gérer les taxes foncières, ou encore organiser des réparations peut rapidement devenir chronophage. Ces obligations peuvent empiéter sur votre temps de travail et nécessitent souvent de faire appel à des professionnels.

Un engagement à long terme

Acheter un cabinet implique un engagement financier sur plusieurs années. Cela peut limiter votre flexibilité si vous souhaitez changer de région ou modifier votre exercice professionnel. Il est donc essentiel de bien évaluer vos besoins et vos objectifs personnels et professionnels avant de vous lancer.

Acheter en nom propre

Cette solution, simple et directe, est idéale pour les jeunes praticiens. Elle réduit les formalités administratives et permet de déduire fiscalement les intérêts d’emprunt ainsi que les frais d’entretien.

Ce mode d’acquisition offre aussi moins de flexibilité fiscale que d’autres solutions.

Investir via une SCI

La Société Civile Immobilière (SCI) présente plusieurs atouts. Elle permet de séparer le patrimoine personnel et professionnel, protégeant ainsi vos biens personnels en cas de litiges.

Démarches pour créer une SCI :

1. Rédaction des statuts : Ce document détermine le fonctionnement de la SCI (répartition des parts, pouvoirs des gérants, etc.).
2. Enregistrement fiscal : Les statuts doivent être enregistrés auprès des services fiscaux.
3. Publication légale : Une annonce doit être publiée dans un journal d’annonces légales.
4. Immatriculation : Enfin, la SCI doit être immatriculée au registre du commerce et des sociétés (RCS).

Une fois créée, la SCI offre une grande flexibilité dans la gestion et la transmission du patrimoine. Elle permet également d’amortir le bien sur plusieurs années et de réduire ainsi la fiscalité.

Opter pour le crédit-bail immobilier

Également appelé leasing immobilier, le crédit-bail est une solution flexible pour financer un cabinet sans apport initial. Vous louez les locaux avec une option d’achat à terme. Les loyers sont considérés comme des charges déductibles.

Cependant, ce dispositif peut s’avérer coûteux à long terme en raison des frais associés, qui risquent de rendre votre bien finalement plus cher que si vous aviez fait un achat direct.